Draf Kontrak Dokumentasi Legal Ketenagakerjaan Perjanjian Usaha Bersama_

Antisipasi Penyewa Toko Terhadap Sengketa Hukum Pemilik Tanah & Bangunan

Pernahkah Anda harus menutup toko Anda tiba-tiba dan pindah tempat usaha karena perintah dari petugas pengadilan? Ini bisa terjadi karena, misalnya, pemilik bangunan toko yang Anda sewa terlibat sengketa hukum terkait dengan tanahnya dan kalah di pengadilan. Seperti petir di siang bolong, Anda bakal shock karena telah menjadi korban dari rentetan peristiwa hukum yang Anda sendiri tak mengerti asal-usulnya. Bukannya untung malah buntung, mungkin umpatan ini akan otomatis terlontar dari mulut Anda.

Untuk menghindari akibat dari sengketa hukum pemilik tanah dan bangunan tempat Anda menyewa toko, Anda perlu melakukan tindakan preventif dan antisipatif. Tindak preventif berarti Anda perlu mengecek sungguh-sungguh status hukum dari toko yang Anda sewa sebelum menandatangani perjanjian sewanya. Pastikan bahwa yang menandatangani perjanjian itu adalah pemilik toko langsung, atau jika Anda berurusan dengan perantara maka pastikan perantara itu menunjukan surat kuasanya. Tindakan antisipatif berarti Anda perlu meminta jaminan pemilik toko, bahwa jika suatu saat terjadi sengketa yang berpotensi merugikan Anda maka Anda berhak memperoleh jaminan hukum dan ganti rugi.

Periksa Siapa Pemilik Tanah dan Bangunan Sebenarnya

Terkait dengan status kepemilikan tanah atas toko dan potensi sengketa hukumnya, ada dua hal yang perlu Anda perhatikan sebelum menandatangani perjanjian sewa. Pertama, siapa pemilik toko sebenarnya dan, kedua, selain Anda sebagai penyewa siapa lagi yang akan menandatangani perjanjian sewanya. Kedua syarat subyektif ini penting mengingat jika terjadi kesalahan para pihak maka perjanjian sewa tokonya bisa jadi tidak sah.

Untuk memeriksa siapa pemilik toko sebenarnya Anda perlu mengecek sertifikat tanah dari bangunan toko tersebut. Jika pemilik toko mengatakan bahwa dialah pemilik sebenarnya, maka pastikan namanya tercantum dalam sertifikat tanah. Memang kebanyakan penyewa toko merasa enggan melakukan pemeriksaan ini dengan alasan etika atau rasa tidak enak mengintip sertifikat tanah orang lain, tapi perasaan menyesal di belakang hari akan lebih menyakitkan jika ternyata tanahnya memendam sengketa.    

Jika nama pemilik bangunan toko tidak tercantum dalam sertifikat, maka Anda perlu waspada. Ada beberapa kemungkinan kenapa nama pemilik toko berbeda dengan nama dalam sertifikat tanahnya, antara lain:

  • Pemilik Bangunan Toko Berbeda Dengan Pemilik Tanah

Bisa saja terjadi antara pemilik bangunan toko dan pemilik tanahnya berbeda. Jika demikian maka yang perlu dipastikan adalah adanya kerja sama kedua orang tersebut. Kerja sama tersebut dapat dibuktikan misalnya dengan surat perjanjian antara pemilik bangunan toko dan pemilik tanahnya – misalnya perjanjian sewa tanah untuk bangunan toko. Jika perjanjian semacam itu tidak ada, setidaknya dalam perjanjian sewa toko antara Anda dan pemilik bangunan toko nanti si pemilik tanahnya ikut menandatangani perjanjian sewa tersebut sebagai tanda persetujuan.

  • Pemilik Bangunan Toko Sama dengan Pemilik tanah Tapi Belum Sempat Balik Nama Sertifikat

Juga ada kemungkinan antara pemilik bangunan toko dan tanah sebenarnya sama (satu pihak), tapi karena satu dan lain hal pemilik tanah belum sempat membaliknamakan sertifikat tanahnya. Kondisi ini dapat terjadi misalnya karena pemilik bangunan toko telah membeli tanah tersebut dari pemilik lama, atau pemilik bangunan toko memiliki tanah tersebut karena pewarisan.

Jika perolehan tanah oleh pemilik bangunan toko berasal dari jual beli, maka sebagai penyewa Anda perlu memastikan jual beli tersebut dengan memeriksa perjanjian jual belinya (misalnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli/PPJB). Secara hukum perjanjian tersebut membuktikan bahwa memang telah terjadi jual beli tanah, dan pemilik bangunan toko merupakan orang yang berhak menyewakan tokonya. Pastikan juga dalam perjanjian itu hubungan jual beli antara pemilik toko dengan pemilik lama sudah selesai, dan pembayaran harga tanah telah dilunasi. Jika hubungan itu belum selesai, maka hal ini akan berpotensi memendam konflik dan gugatan hukum.

Jika perolehan tanah tersebut berasal dari pewarisan, maka sebagai penyewa toko Anda perlu memeriksa perolehan tanah itu dengan mengecek surat keterangan kematian si pewaris, surat keterangan ahli waris, dan kesepakatan bersama para ahli warisatau keterangan lainnya mengenai turun waris. Surat keterangan kematian menunjukan bahwa nama orang yang tercantum dalam sertifikat tanah memang sudah meninggal dunia, sedangkan surat keterangan waris membuktikan bahwa pemilik bangunan toko merupakan ahli warisnya. Kedua surat keterangan tersebut umumnya dikeluarkan oleh kelurahan setempat.

Surat kesepakatan para ahli waris membuktikan bahwa semua ahli waris dari pemilik tanah yang meninggal telah memberikan persetujuannya kepada pemilik bangunan toko untuk menyewakan bangunan toko tersebut. Surat kesepakatan ahli waris ini harus ditandatangani oleh seluruh ahli waris, dan jangan sampai ada satu orang ahli warispun yang dikecualikan. Jika ada satu orang saja ahli waris yang tidak ikut memberikan persetujuannya, maka perjanjian sewa toko itu dapat dibatalkan dan bahkan berpotensi pidana.    

  • Anda Berurusan Dengan Perantara

Kemungkinan lainnya adalah Anda berurusan dengan perantara, kondisi yang membuat nama pemilik dalam perjanjian sewa berbeda dengan nama dalam sertifikat tanahnya. Untuk toko yang disewakan dalam jumlah masal, biasanya pemilik toko tidak turun langsung melainkan mempercayakan pengurusannya kepada orang lain. Orang inilah yang melakukan pengurusan toko, menerima keluahan, dan menandatangani perjanjian. Jika Anda berurusan dengan perantara, maka pastikan sang perantara ini memiliki surat kuasa dari pemilik toko. Untuk kondisi seperti ini Anda perlu memastikan bahwa pemilik tanah atau pemilik toko memberikan kuasa kepada perantara yang berhadapan dengan Anda. Dengan surat kuasa tersebut, maka seolah-olah Anda berurusan langsung dengan pemilik tanahnya. Perjanjian yang ditandatangani oleh perantara tanpa adanya surat kuasa merupakan perjanjian sewa yang tidak sah dan dapat dibatalkan. 

Jaminan Pemilik Toko dan Klausul Ganti Kerugian

Terhadap kemungkinan-kemungkinan diatas, baik tidak sesuainya nama pemilik toko dengan sertifikat tanah maupun diwakili oleh perantara, secara hukum tetap mengandung resiko. Resiko itu adalah tidak sahnya perjanjian, dan hal itu berpotensi merugikan kepentingan hukum penyewa toko. Sewaktu-waktu, pihak lain yang mengklaim lebih berhak atas tanah bisa saja datang ke lokasi tanahnya dan meminta siapa saja yang ada di sana untuk hengkang.

Sebagai tindakan antisipatif, yaitu agar kepentingan hukum penyewa tetap terjaga dan tidak terganggu, sebagai penyewa toko Anda perlu meminta beberapa jaminan hukum. Jaminan itu untuk memberi kepastian bahwa jika terjadi kondisi yang tak diharapkan dengan toko tersebut, misalnya terjadi sengketa kepemilikan tanah, maka pemilik toko wajib melindungi kepentingan hukum Anda sebagai penyewa. Dan sebagai kompensasi atas terganggunya kepentingan hukum Anda, sebagai penyewa Anda juga berhak untuk meminta ganti rugi. Jaminan-jaminan tersebut dapat dituangkan dalam klausul-klausul yang memperkuat perjanjian sewa, yaitu:

  • Pernyataan pemilik toko bahwa tanah dan toko yang disewa tidak sedang terlibat sengketa hukum, tidak sedang dijaminkan, atau tidak sedang disegel oleh pihak atau otoritas manapun.
  • Pernyataan pemilik toko untuk membebaskan penyewa dari segala tuntutan hukum dan kerugian pihak ketiga jika di kemudian hari terjadi sengketa hukum atas tanah tersebut.
  • Jaminan bahwa pemilik toko akan mengembalikan sebagian uang sewa atas sisa waktu sewa yang tidak digunakan, bisa juga disertai dengan ganti rugi, jika sebelum masa sewa berakhir penyewa terpaksa harus mengakhiri masa sewanya karena putusan pengadilan menyangkut tanah tersebut.

Demikian beberapa kondisi yang patut menjadi perhatian penyewa dalam menyewa sebuah toko. Dan, permasalahan hukum lainnya di luar kondisi di atas bisa saja muncul dan menambah resiko. Namun, seperti kata pepatah bisnis, jangan sampai masalah-masalah hukum diatas menghambat bisnis yang sudah terencana dengan baik. Sebab itu, ketajaman mata penyewa dalam memeriksa barang yang akan disewanya merupakan faktor penting untuk mengurangi berbagai resiko hukum, yang juga merupakan resiko bisnis. (Dadang Sukandar, S.H./www.legalakses.com).

Artikel terkait:

FOOTER LA - Panduan Membuat Kontrak Bisnis

Komentar

Komentar

Draf Kontrak Dokumentasi Legal Ketenagakerjaan Perjanjian Usaha Bersama_
   
POPULER