DALAM TRANSAKSI JUAL-BELI TANAH/PROPERTI, TRANSFER HARGA DULU ATAU TANDA TANGAN AJB (AKTA JUAL BELI) DULU?

Dalam transaksi jual-beli tanah, transfer harga tanahnya dulu atau tangan tangan Akta Jual Beli (AJB) dulu?

Pertanyaan ini cukup banyak diajukan oleh mereka yang akan melakukan transaksi jual beli tanah atau properti, khususnya oleh Pembeli. Sebelum menandatangani Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), pembeli biasanya diminta untuk melunasi harga tanahnya lebih dulu sebelum penandatanganan AJB. Yang menjadi keberatan pembeli pada umumnya: bayar harganya tanahnya dulu atau tanda tangan AJB dulu?

Pertanyaan ini wajar diajukan mengingat, biasanya pembeli khawatir kalau tiba-tiba penjual membatalkan transaksinya, atau berubah pikiran dengan tidak bersedia menandatangani AJB, sementara pembeli telah membayar lunas harga tanahnya. Lalu, apa jaminannya bagi pembeli bahwa transaksi tetap akan dilangsungkan dan ia mendapatkan tanah yang diharapkan?

Seorang pembeli tanah dan bangunan tidak dapat mengelak dari ketentuan ini mengingat, sesuai peraturan perundang-undangan, transaksi jual beli tanah bersifat terang dan tunai. Artinya, transaksi itu harus dilakukan di hadapan PPAT dengan pembuatan AJB, dan sebelum penandatanganan AJB harga tanahnya harus sudah dibayar lunas.

Satu-satunya cara untuk menghindari terjadinya kegagalan transaksi ketika pembeli sudah membayar lunas harga tanahnya adalah menanamkan kepercayaan diantara penjual dan pembeli. Pembeli sudah percaya kepada penjual bahwa ia akan melepaskan tanahnya setelah menerima pembayaran, dan demikian juga penjual mempercayai niat pembeli untuk melakukan transaksi. Transaksi jual beli tanah harus dilakukan berdasarkan perjanjian, dan dasar dari sebuah perjanjian adalah adanya iktikad baik dari para pihak untuk melakukan transaksi. Dan tentu saja, akan lebih baik lagi kalau diantara penjual dan pembeli telah mengenal lebih dulu secara pribadi.

Tapi masalahanya, tidak selalu diantara penjual dan pembeli saling mengenal. Pun ketika mereka telah saling mengenal, belum tentu rasa kepercayaan itu bisa ditanamkan begitu saja – apalagi kalau mereka tidak saling mengenal.

Kalau pembeli masih merasa khawatir pada pembayaran yang akan dilakukannya, sebenarnya pembeli masih punya opsi lain yang bisa dilakukan untuk mengamankan pembayaran tersebut, yaitu dengan membuat Perjanjian Pegikatan Jual Beli (PPJB). PPJB umumnya dibuat oleh penjual dan pembeli tanah sebelum mereka melakukan transaksi tanahnya dengan AJB.

Pembuatan PPJB umumnya dilakukan untuk melindungi pembayaran harga tanah yang telah dilakukan oleh pembeli. Pembuatan PPJB juga umum dilakukan untuk menjaga komitmen masing-masing pihak dalam transaksi tanah dan bangunan. Di dalam PPJB ditentukan, bahwa pembeli akan melunasi harga tanahnya, atau membayar sebagian harga tanah, sebelum para pihak (penjual dan pembeli) menandatangani AJB, dan dalam hal ini PPJB merupakan dasar dari pembayaran harga tanah tersebut. Sebagai dasar dari pembayaran, dengan demikian maka pembeli mempunyai dasar yang kuat untuk menuntut kembali pembayaran uang harga tanah tersebut seandainya penjual membatalkan transaksinya.

Dalam praktek, pembuatan PPJB biasanya dilakukan karena adanya beberapa tindakan hukum yang harus dilakukan lebih dulu oleh penjual untuk mempersiapakan transaksi AJB-nya. Misalnya, untuk mengurus dokumen-dokumen waris yang diperlukan sebagai syarat pembuatan AJB. Sementara penjual mengurus dokumen waris tersebut, pembeli dapat membayar lunas harga tanahnya setelah melakukan penandatanganan PPJB. Setelah pengurusan dokumen waris selesai, maka penjual, berdasarkan PPJB, wajib untuk menandatangani AJB bersama-sama dengan pembeli.

Sebaiknya PPJB dibuat di hadapan PPAT agar memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Di dalam PPJB tersebut juga sebaiknya ditentukan, bahwa penjual memberikan kuasa jual kepada pembeli, sehingga nanti pada waktunya, pembeli dapat melakukan sendiri pembuatan AJB nya di hadapan PPAT tanpa kehadiran dan bantuan penjual.

Nah, untuk melindungi pembayaran lebih dulu dari pembeli yang khawatir melunasi harga tanahnya sebelum pembuatan AJB, pembeli dapat meminta penjual untuk membuat PPJB terlebih dahulu. Hal ini bisa saja dilakukan, tapi tentunya para pihak harus mengeluarkan biaya tambahan untuk membayar biaya jasa pembuatan PPJB-nya di PPAT. (www.legalakses.com).

Komentar

Komentar

Draf Kontrak Dokumentasi Legal Ketenagakerjaan Perjanjian Usaha Bersama_
   
POPULER