Menjual Tanah Sertifikat Hanya Untuk Sebagian Bidang

Secara hukum, kepemilikan sebidang tanah dibuktikan dengan sertifikat tanahnya, yaitu satu sertifikat untuk satu bidang tanah. Sertifikat tanah merupakan tanda bukti kepemilikan hak atas tanah, dan orang yang memiliki tanah tersebut adalah orang yang nama dan identitasnya tercantum dalam sertifikat.

Jika seorang pemilik tanah hendak menjual tanahnya, misalnya hanya untuk sebagian bidang saja, maka pemilik tanah tersebut harus memecah tanahnya. Pemecahan tanah itu dilakukan dengan cara memecah sertifikatnya di kantor pertanahan. Dengan dikeluarkannya sertifikat baru sebagai hasil pemecahan, maka pemegang sertifikat baru itu memiliki kekuasaan atas tanah hasil pemecahan.

Selain dalam jual-beli tanah, pemecahan sertifikat juga dilakukan pada saat pembagian harta warisan. Jika Ahli Waris lebih dari satu orang, dan Pewaris meninggalkan sebidang tanah untuk mereka, maka semua Ahli Waris namanya akan dicantumkan dalam sertifikat tanah sebagai pemilik bersama. Namun demikian, para Ahli Waris juga dapat memecah sertifikat itu menjadi beberapa sertifikat baru atas nama masing-masing.

Untuk melakukan jual-beli sebagian bidang tanah, pertama-tama diperlukan pemecahan sertifikat. Transaksi jual beli tanah baru bisa dilakukan jika tanah tersebut telah dipecah. Untuk melindungi kepentingan Penjual dan Pembeli, para pihak dapat mengikat komitmen mereka masing-masing dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Perjanjian itu menentukan bahwa para pihak, jika pemecahan sertifikat itu telah dilaksanakan, akan melaksanakan transaksi jual-beli tanahnya.   

  • Membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Pertama-tama para pihak (Penjual dan Pembeli) membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atas sebagian bidang tanah yang akan dibeli. Dalam PPJB, para pihak menentukan bahwa Pembeli akan membeli sebagian bidang tanah setelah Penjual melakukan pemecahan sertifikatnya. Transaksi jual-beli tidak akan pernah dilakukan jika pemecahan sertifikat tidak pernah dilaksanakan. Perjanjian itu mengikat Penjual dan Pembeli, sehingga jangan sampai ketika Penjual sudah memecah sertifikatnya tiba-tiba Pembeli membatalkan rencana pembeliannya. Tentu hal ini akan membuat tekor Penjual, sebab ia telah mengeluarkan tenaga dan biaya untuk pemecahan sertifikatnya. Untuk memperkuat komitmen masing-masing, dalam PPJB juga bisa ditentukan agar Pembeli membayar uang muka terlebih dahulu kepada Penjual sebagai tanda jadi, sehingga jika Pembeli membatalkan niatnya maka ia beresiko kehilangan uang muka tersebut.

  • Pemecahan Sertifikat

Setelah menandatangani PPJB, Penjual kemudian melakukan pemecahan sertifikat atas tanahnya, yaitu membagi dua tanah tersebut dengan luas sesuai kesepakatan PPJB. Jika Penjual memiliki tanah 1000 M2 (Tanah Induk), kemudian bermaksud menjual sebagain tanahnya seluas 400 M2, maka setelah pemecahan sertifikat itu luas Tanah Induk akan berubah menjadi 600 M2, dan kantor pertanahan akan menerbitkan sertifikat baru yang luasnya 400 M2. Kedua sertifikat tanah itu atas nama Penjual.

  • Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)

Setelah dilakukannya pemecahan sertifikat, jual-beli tanah dapat dilakukan melalui pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dalam jual-beli tersebut, obyek transaksinya adalah tanah hasil pemecahan sertifikat. Pada saat penandatanganan AJB, Pembeli harus sudah melunasi harga tanah dan Pajak Pembelinya (PPN). Selain membuatkan AJB, PPAT juga akan membantu para pihak melakukan balik nama sertifikat baru itu dari pemilik lama (Penjual) ke pemilik baru (Pembeli).  

Jika Penjual telah melakukan pemecahan sertifikat kemudian Pembeli membatalkan niatnya membeli tanah tersebut, maka akan lebih bijaksana jika Penjual meminta Pembeli memberikan uang muka sebagai jaminan. Catat itu dalam PPJB Anda! (www.legalakses.com).

Artikel terkait:

Komentar

Komentar

Draf Kontrak Dokumentasi Legal Ketenagakerjaan Perjanjian Usaha Bersama_