TIPS LEGAL: 7 Langkah Aman Membeli Tanah Dan Bangunan

Dok Ketenagakerjaan Perusahaan

Karena tanah dan bangunan merupakan benda tidak bergerak (benda tetap), maka proses jual-belinya berbeda dengan jual beli benda bergerak (kendaraan, televisi, meubel, dll). Dalam jual-beli benda-benda bergerak, transaksi dilakukan dari tangan ke tangan (levering), dan bersifat tunai dan seketika – selesai ketika pembeli membayar harganya dan penjual menyerahkan barangnya. Dalam jual-beli tanah dan bangunan, transaksi itu harus dibuat dengan akta otentik.

Akta otentik adalah akta yang dibuat oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang. Dalam jual beli tanah dan bangunan, akta tersebut dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), yang umumnya merangkap sebagai Notaris (Notaris/PPAT). Memaksakan diri melakukan jual-beli tanah bersertifikat dengan perjanjian dibawah tangan tidaklah sah, dan perbuatan itu tidak menyebabkan beralihnya tanah dan bangunan dari penjual ke pembeli (meskipun pembeli telah membayar lunas harganya). Jual beli tanah dan bangunan harus dilakukan dengan Akta Jual Beli (AJB), yaitu akta otentik yang dibuat oleh PPAT.

Jika selama beberapa tahun ini anda sudah mengumpulakan uang dan berencana mengeksekusi mimpi anda membeli sebidang tanah, berikut adalah 7 tips aman yang patut anda pertimbangkan:

1. Pemeriksaan Fisik

Pemeriksaan fisik tanah dilakukan dengan cara mendatangi lokasi tanah tersebut. Pemeriksaan fisik tidak wajib dilakukan, namun sebagai pembeli, akan lebih bijaksana jika anda mengusai semua informasi sebelum mengeluarkan cek dan membayar harganya. Di lokasi tanah tersebut anda bisa bertanya pada tetangga kanan dan kiri apakah tanah itu secara fisik memang benar dikuasai si penjual? Sambil bertanya tentang pemiliknya, anda juga bisa menanyakan apakah tanah tersebut sedang disewakan? Atau pernah terlibat sengketa hukum? – atau lebih parah lagi: sedang berada dalam penyitaan bank? Dalam pemeriksaan fisik, anda juga bisa membandingkannya dengan Surat Ukur untuk memastikan luas dan batas-batas tanahnya – anda bisa menemukan Surat Ukur itu di sertifikat tanah.

2. Pemeriksaan Sertifikat

Setelah memeriksanya secara fisik, anda perlu melakukan pemeriksaan sertifikat tanah. Berikut beberapa checklist untuk memeriksa data-data dalam Sertifikat Tanah:

  • Jenis Hak Atas Tanah

Jangan sampai tertipu, pastikan sertifikat tanah yang anda periksa adalah Sertifikat Hak Milik (SHM) jika memang anda berniat membeli tanah hak milik, dan bukannya SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan). Anda sudah bisa menemukan keterangan ini sejak halaman cover sertifikat. 

  • Nomor Sertifikat dan Lokasi Tanah

Nomor Sertifikat dan lokasi tanah tercantum langsung di halaman pertama sertifikat. Pastikan kedua informasi ini sesuai dengan tanah yang akan anda beli.

  • Nama Pemilik

Jangan bertindak konyol dengan melakukan transaksi dengan orang yang mengaku penjual tapi namanya tidak tercantum dalam sertifikat (nama di sertifikat berbeda dengan nama si penjual). Jika demikian keadaannya, maka si penjual harus mempunyai surat kuasa khusus dari pemilik tanah. Surat kuasa itu harus berupa surat kuasa notaril, yaitu surat kuasa yang dibuat oleh Notaris, khusus untuk menjual tanah, termasuk mewakili pemilik tanah menandatangani AJB.  

  • Luas dan Batas-batas Tanah

Pemeriksaan luas dan batas-batas tanah dapat dilakukan dengan membandingkan Surat Ukur dengan kondisi fisik di lapangan. Anda bisa menemukan Surat Ukur itu di dalam sertifikat tanah, yang di dalamnya mengandung informasi luasan dan batas-batas tanah.

  • Riwayat Tanah

Informasi mengenai riwayat tanah dapat diperoleh di bagian pencatatan di halaman-halaman tengah sertifikat. Bagian ini berisi catatan-catatan tentang tanah tersebut: peralihannya, pembebannya sebagai jaminan, dan catatan lain yang diperlukan. Jika tanah tersebut sedang dijaminkan, misalnya karena pemiliknya berhutang ke bank, maka bagian ini akan mencatat penjaminan tersebut – dan catatan mengenai jaminan itu harus dicoret (renvoi) jika hutangnya telah dilunasi. Anda dapat melakukan transaksi tanahnya jika dari catatan riwayat itu tanah tersebut clear dari segala bentuk halangan. Dari daftar riwayat tanah ini anda bisa mengetahui status tanah tersebut dari waktu ke waktu.       

3. Pemeriksaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pemeriksaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dilakukan untuk memastikan:

  • Penjual Telah Melunasi PBB

Jangan sampai terjadi, misalnya, ternyata penjual belum melunasi PBB-nya selama lima tahun terakhir. Sebab itu, akan lebih bijaksana jika pemeriksaan PBB dilakukan untuk, misalnya, tiga atau lima tahun terakhir. Bukti bahwa penjual telah melunasi PBB-nya adalah dengan STTS, Surat Tanda Terima  Setoran dari kantor pajak.

  • Besarnya Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)

NJOP merupakan harga rata-rata transaksi jual-beli tanah di suatu wilayah yang terjadi secara wajar. Namun meski telah ditetapkan dalam NJOP, dalam praktek harga jual-beli tanah seringkali diatas NJOP. Dari nilai NJOP yang tercantum di SPPT, anda bisa menemukan data pembanding untuk menentukan harga tanahnya dalam transaksi.

4. Membuat Akta Jual Beli (AJB)

Jika berdasarkan pemeriksaan ternyata tanah tersebut tidak bermasalah, maka bersama penjual anda bisa langsung menandatangani AJB di depan PPAT. Selain membuatkan AJB, PPAT juga dapat membantu penjual dan pembeli untuk melakukan pemeriksaan sertifikat tanah dan PBB. PPAT dapat memberikan masukan kepada anda tentang legalitas tanah tersebut, apakah dapat memenuhi syarat untuk melakukan transaksi dan menandatangani AJB atau tidak. AJB merupakan syarat wajib dalam transaksi jual-beli tanah. AJB merupakan satu-satunya cara untuk mengalihkan tanah dari penjual ke pembeli, dan juga merupakan syarat wajib dalam proses balik nama sertifikat.

5.  Membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Bisa saja terjadi keadaan dimana tanah yang akan dibeli sedang dalam proses sertifikasi, atau tanah tersebut masih dalam jaminan hutang di bank. Keadaan-keadaan itu merupakan hambatan bagi transaksi jual-beli tanah, karena transaksi belum dapat dilaksanakan. Untuk mengikat komitmen, penjual dan pembeli dapat terlebih dahulu membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). PPJB merupakan perjanjian awal dimana para pihak, penjual dan pembeli, saling menyatakan komitmennya bahwa pada saatnya nanti mereka akan melakukan jual-beli tanah tersebut dan menandatangani AJB-nya. Biasanya PPJB dibuat untuk melindungi pembayaran awal yang telah dilakukan, misalnya pembayaran uang muka oleh pembeli. Dalam PPJB dapat ditentukan, bahwa penjual dan pembeli akan menandatangani AJB mereka jika proses sertifikasi tanah di kantor pertanahan telah selesai. Dalam PPJB itu juga dapat ditentukan, bahwa jika pembeli mengundurkan diri maka ia akan kehilangan uang muka yang telah dibayarnya.

6. Membayar Pajak Penjual dan Pembeli

Dalam pembuatan AJB, masing-masing penjual dan pembeli wajib membayar pajak transaksi. Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh) dan pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan:

  • Dasar pengenaan PPh dan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP adalah dasar pengenaan pajak, yang nilainya bisa lebih besar atau bisa juga lebih kecil dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) – tergantung dari kesepakatan penjual dan pembeli. Apabila harga transaksi lebih kecil dari NJOP, maka yang menjadi dasar penentuan NPOP adalah nilai NJOP, dan sebaliknya, jika harga transaksi lebih besar dari NJOP maka nilai penentuan NPOP berdasarkan harga transaksi tersebut – nilai yang digunakan adalah nilai yang paling tinggi diantara NPOP dan NJOP.
  • Besarnya PPh (Pajak Penjual) adalah 5% dari NPOP.
  • Besarnya BPHTB (Pajak Pembeli) adalah 5% dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP. NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang besarnya standar, rata-rata Rp. 60.000.000 di setiap daerah provinsi – kecuali di Jakarta yang besar NPOPTKP-nya Rp. 80.000.000
  • Contoh Perhitungan Pajak Penjual (PPh)
Asumsi : Nilai transaksi lebih besar dari NJOP
Lokasi Tanah : Kabupaten Bogor (NPOPTKP: Rp. 60.000.000)
Harga Jual-Beli Tanah : Rp. 200.000.000
NPOP Kena Pajak : Rp. 200.000.000
PPh : Rp. 200.000.000 X 5%= Rp. 10.000.000
  • Contoh Perhitungan Pajak Pembeli (BPHTB)
Asumsi : Nilai transaksi lebih besar dari NJOP
Lokasi Tanah : Kabupaten Bogor (NPOPTKP: Rp. 60.000.000)
Harga Jual-Beli Tanah : Rp. 200.000.000
NPOP Kena Pajak : Rp. 200.000.000
BPHTB : (Rp. 200.000.000 – Rp. 60.000.000) X 5%= Rp. 7.000.000

7. Balik Nama Sertifikat

Setelah menandatangani AJB dan membayar pajak transaksi, PPAT akan membantu anda melakukan balik nama sertifikat di kantor pertanahan (mencoret pemilik lama dan mencantumkan pemilik baru). Tanpa AJB, pembeli tidak akan bisa melakukan balik nama ini. Dengan dilakukannya balik nama, maka tanah tersebut telah sah menjadi milik pembeli.

Download “TIPS LEGAL: 7 Langkah Aman Membeli Tanah Dan Bangunan” (format pdf):

 Download

Share Button
New Picture (5)
IMG_1546Menggunaan Alamat Rumah Tinggal Untuk Domisili Perusahaan IMG_1090 Hilangnya Tanah Milik Dalam Perkawinan Campuran Start Up2Mau Mulai Usaha? Ini Jenis-jenis Badan Usahanya House for sale2Yang Perlu Diperhatikan Dalam PPJB Tanah
Sewa TokoMenghindari Sengketa Hukum Pemilik Tanah Dalam Sewa Toko SKT2Menjual Tanah Non Sertifikat Tanp surat Tanah Legal OfficerFungsi Legal Officer Dalam Perusahaan WaralabaMembangun Bisnis Waralaba (Free Ebook)