Biar Aman, Lunasi Harga Tanah atau Tanda Tangan AJB Dulu?

Pada prinsipnya, sebuah transaksi jual beli tanah secara hukum harus dilakukan secara “terang” dan “tunai”. Terang artinya harus dilakukan di hadapan pejabat umum, yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam bentuk pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Tunai berarti, pada saat pembuatan/penandatangan AJB harga tanahnya harus sudah dibayar lunas.

Persoalannya sering timbul ketika pelunasan harga tanah dan pandantanganan AJB tersebut memakan jarak waktu yang agak lama, dan hal itu membuat khawatir khususnya pihak pembeli. Misalnya, jika pelunasan harga tanah dilakukan hari ini dan penandatanganan AJB dilakukan beberapa bulan lagi, atau bulan depan, atau minggu depan, atau sehari setelahnya, atau bahkan pada hari yang sama tapi waktu yang berbeda.

Kekhawatirannya adalah dalam jarak waktu tersebut keputusan penjual tanah bisa saja berubah. Misalnya, pihak penjual tiba-tiba merubah pikirannya untuk menjual tanah tersebut sementara pembayaran sudah dilakukan oleh calon pembeli. Atau keadaan yang lebih buruk, karena satu dan lain hal, uang harga tanah yang sudah dibayarkan sulit atau bahkan tidak dapat dikembalikan kepada calon pembeli.

Kembali ke prinsip awal mengenai transaksi jual beli tanah secara terang dan tunai, maka kondisi yang paling ideal tentunya pembayaran harga tanah dilakukan secara tunai (cash) pada saat yang sama dengan proses penandatanganan AJB di kantor PPAT. Namun hal itu jarang dilakukan mengingat membawa uang dalam jumlah besar yang cukup beresiko, apalagi jika melibatkan misalnya perusahaan pengembang yang memiliki sistem keuangan dan pembayaran transaksi yang non-tunai.

Dalam praktek, pelunasan harga tanah sebagai syarat penandatanganan AJB di PPAT biasanya cukup dibuktikan dengan kwitansi atau bukti transfer bank. Bukti pembayaran ini yang menjadi dasar telah dilunasinya harga tanah, sehingga PPAT dapat membuatkan AJB-nya. Jadi, dengan dilakukannya pelunasan harga tanah dan meminta kwitansinya dari penjual, sebenarnya hal ini sudah cukup untuk memenuhi syarat “tunai”.

Terkait kekhawatiran pada nasib uang harga tanah yang telah dibayarkan sebelum pembuatan AJB, secara hukum sebuah perjanjian jual beli harus dilandaskan pada iktikad baik. Hal ini berarti penjual dan pembeli dianggap telah sama-sama menaruh kepercayaan satu sama lain untuk saling menukar uang harga tanah dan bidang tanah yang diperjanjikan.

Secara praktis, tentunya hal ini juga menuntut adanya saling percaya diantara para pihak, misalnya dengan cara mengetahui bahwa masing-masing pihak adalah memang pihak-pihak yang dapat mengemban kepercayaan. Jika memang terdapat indikasi buruk yang dapat mempengaruhi transaksi tanah, maka para pihak diharapkan sudah mengetahuinya sedari awal dan tidak melanjutkan transaksi tersebut.

Namun bagaimanapun kondisinya, prinsipnya tidak berubah, transaksi jual beli bidang tanah harus dilakukan secara terang dan tunai. Pembeli harus melunasi harga tanahnya terlebih dahulu sebelum penjual dan pembeli menandatangani AJB.

Namun untuk mengurangangi rasa khawatir pembeli yang telah melunasi harga tanahnya sebelum pembuatan AJB, dan jarak diantara keduanya memakan waktu yang cukup lama, maka untuk melindungi pembayaran harga tanah tersebut penjual dan pembeli dapat membuat dan menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) terlebih dahulu.   PPJB merupakan perjanjian yang menjamin bahwa harga tanah yang sudah dibayar oleh pembeli akan aman, karena dengan adanya PPJB tersebut maka penjual mau tidak mau harus membuat dan menandatangani AJB jika harga tanahnya sudah lunas dan surat-surat tanahnya sudah lengkap.

Untuk menjamin bahwa transaksi (pembuatan AJB) itu bisa dilaksanakan, di dalam PPJB juga biasanya terdapat klausul kuasa jual yang terutama menjamin hak pembeli. Selain itu, dalam jangka waktu antara pembayaran harga tanah dan pembuatan AJB, dapat disyaratkan juga agar sertifikat tanahnya disimpan di Notaris yang membuat PPJB. Dengan demikian maka berdasarkan kuasa jual, pembeli pada saatnya nanti bisa mengeksekusi sendiri pembuatan AJB-nya meskipun tanpa bantuan pihak penjual  (www.legalakses.com).

0
.

Artikel Terkait

Download Kontrak

Video