Membuat Perjanjian Pemborongan Konstruksi Bangunan/Gedung

Dalam sebuah kerja sama konstruksi untuk pembangunan gedung, diantara pemberi pekerjaan dan pemborong pekerjaan, sebaiknya kerja sama tersebut terikat dalam perjanjian tertulis. Perlunya perjanjian pemborongan tertulis ini karena di antara pemberi pekerjaan dan pemborong harus menyepakati beberapa hal di awal kerja sama mereka, antara lain:

  • Spesifikasi konstruksi bangunan
  • Spesifikasi barang material bangunan
  • Harga pemborongan
  • Termin pembayaran
  • Jangka waktu pekerjaan
  • Denda keterlambatan
  • Masa pemeliharaan
  • dll

Dengan dicantumkannya kesepakatan-kesepakatan tersebut, maka dalam pelaksanaan pekerjaan pembangunannya nanti, para pihak dapat terhindar dari terjadinya perbedaan panfsiran mengenai kesepakatan yang sudah dibuat – yang dapat mempengaruhi besarnya biaya pembangunan gedung. Atau kalau perlu dilakukan penyesuaian, maka para pihak dapat mengantisipasinya dengan kesepakatan baru dan melakukan penyesuaian biaya.

Berikut adalah beberapa hal penting yang perlu diperhatikan dalam menjalin kerja sama pemborongan pembangunan gedung diantara pemberi pekerjaan dan pemborong:

Perjanjian Pemborongan Tertulis

Jika pemberi pekerjaan dan pemborong telah menyepakati kerja sama mereka, maka sebaikanya kesepakatan-kesepakatan tersebut diikat dalam sebuah perjanjian tertulis atau kontrak pemborongan. Secara praktis, fungsi dari perjanjian pemborongan ini adalah untuk menghindari adanya perbedaan penafsiran diantara pemberi pekerjaan dan pemborong dalam pelaksanaan kerja samanya nanti. Misalnya, jika pemborong menggunakan barang material diluar spesifikasi yang telah disepakati dalam perjanjian pemborongan, maka pihak pemberi pekerjaan dapat mengajukan komplain.

Secara hukum, perjanjian pemborongan yang dibuat secara tertulis merupakan alat bukti yang kuat jika terjadi sengketa diantara pemberi pekerjaan dan pemborong. Jika kerja sama diantara para pihak itu berujung pada sengketa hukum, misalnya, maka para pihak dapat menggunakan perjanjian tertulis tersebut sebagai alat ukur untuk menegaskan klaim dan tuntutan masing-masing.

Spesifikasi Bangunan

Perjanjian pemborongan sebaiknya mencantumkan spesifikasi bangunan selengkap mungkin. Perjanjian pemborongan dapat mencantumkan spesifikasi bangunannya secara umum (sesuai ukuran dan desain gambar konstruksi), termasuk spesifikasi barang material yang digunakan, harga pemborongan dan rincian termin pembayarannya serta jangka waktu dan progres pembangunan. Bahkan, perjanjian pemborongan dapat mencantumkan gambar konstruksinya.

Dalam membuat perjanjian pada umumnya, secara prinsip, semakin lengkap sebuah perjanjian mencantumkan spesifikasi obyeknya maka perjanjian tersebut semakin baik. Hal ini untuk menghindari adanya keragu-raguan, atau perbedaan penafsiran, baik pada saat pelaksanaan perjanjian tersebut maupun ketika terjadi sengketa hukum.

Harga Pemborongan dan Termin Pembayaran

Sebelum melaksankan proses pembangunan, pemberi pekerjaan dan pemborong perlu duduk bersama dan menghitung biaya yang diperlukan untuk melakukan pembangunan gedung. Setelah perhitungan biayanya bisa ditentukan, maka para pihak membuat kesepakatan harga pemborongan, dan memasukan kesepakatan tersebut ke dalam perjanjian pemborongannya.

Dalam menentukan harga pemborongan ini, sebaiknya para pihak menegaskan kembali dalam kontrak pemborongannya, apakah harga tersebut sudah termasuk pembelian bahan material dan pembayaran ongkos tukang. Meskipun pada umumnya harga pemborongan sudah termasuk biaya-biaya tersebut, namun dengan ditegaskannya di dalam perjanjian pemborongan tentu dapat mengantisipasi adanya perbedaan penafsiran dalam pelaksanaannya nanti.

Untuk mendorong agar pemborong dapat menyelesaikan pekerjaan pembangunan gedung secara tepat waktu, para pihak dapat menyepakati cara pembayaran harga pemborongan ini secara bertahap, atau per-termin pembayaran. Misalnya, pembayaran tahap 1 sebesar 30% dari harga pemborongan dibayarkan pada saat penandatanganan perjanjian, dan pembayaran tahap 2 ketika progress pembangunan mencapai 30%. Demikian seterusnya.

Jika dalam pelaksanaannya pemborong tidak dapat menyelesaikan pembangunan secara tepat waktu sesuai perjanjian, maka pemborong tidak dapat menerima pembayaran berikutnya. Dengan demikian maka pemborong harus bekerja dan menyelesaikan pekerjaan secepat mungkin untuk dapat menerima pembayaran berikutnya. Dengan cara ini, maka proses pembangunan gedung dapat didorong selesai lebih cepat, atau minimal sesuai dengan waktu yang diperjanjikan.   

Jangka Waktu Pekerjaan

Para pihak tentunya harus menyepakati jangka waktu pelaksanaan pekerjaan, kapan dimulai dan kapan selesainya. Tanpa mencantumkan jangka waktu ini di dalam perjanjian pemborongan, maka proses pekerjaan tentunya akan tidak menentu. Di dalam perjanjian pemborongan, kesepakatan mengenai jangka waktu ini dapat dibuat dalam bentuk time table dan mencamtukannya sebagai lampiran perjanjian.

Dalam pelaksanaannya nanti, time table ini merupakan patokan bersama, diantara pemberi pekerjaan dan pemborong, untuk melaksanakan hak dan kewajiban masing-masing: kewajiban progress pembangunan, kewajiban pembayaran termin, membuat berita acara serah terima dan lain-lain.

Dalam menentukan jangka waktu ini, sebaiknya dicantumkan juga progress penyelesaian pekerjaan: kapan progress 30%, atau 60% pekerjaan, wajib diselesaikan oleh pemborong. Selain untuk memberikan kepastian dalam melaksanakan pekerjaan, pencantuman progress ini juga untuk menentukan tenggat waktu dilakukannya pembayaran harga pemborongan pertermin.

Denda Keterlambatan

Dalam perjanjian pemborongan, para pihak juga dapat mencantumkan denda keterlambatan. Misalnya, kalau para pihak menyepakati bahwa jangka waktu pembangunan gedung adalah selama 3 bulan, maka jika pemborong terlambat mencapai target tersebut maka pemborong dapat dikenakan denda. Katakanlah besarnya denda ini adalah 0,01% per 1 hari keterlambatan.

Dicantumkannya klausul denda ini di dalam perjanjian terutama berfungsi untuk mendorong agar pemborong bekerja lebih cepat, atau setidaknya menyelesaikan pekerjaannya tepat waktu. Karena kalau pemborong terlambat menyelesaikan pekerjaannya, maka pemborong dapat dikenakan denda. Para pihak dapat menyepakati bahwa pembayaran denda ini dilakukan misalnya dengan cara memotong langsung pembayaran harga pemborongannya.

Masa Pemeliharaan

Masa pemeliharaan adalah jangka waktu tertentu, setelah diserahkannya bangunan oleh pemborong kepada pemberi pekerjaan, dimana pemberi pekerjaan dapat memastikan bahwa:

  • Bangunan sudah sesuai dengan spesifikasi yang diperjanjikan
  • Seluruh bagian dari bangunan berfungsi dengan baik

Dalam masa pemeliharaan, misalnya 1 bulan, pemberi pekerjaan dapat memeriksa setiap bagian dari bangunan, apakah sudah sesuai dengan perjanjian dan apakah semua bagian berfungsi dengan baik. Apakah kran air berfungsi sebagaiman mestinya, jaringan listrik sudah terkoneksi dengan baik, atau jangan-jangan ada engsel pintu dan jendela yang tidak bekerja. Jika ada yang tidak sesuai, atau tidak berfungsi, maka pemberi pekerjaan dapat meminta pemborong untuk memperbainya.

Masa pemeliharaan ini sama seperti garansi barang ketika misalnya kita membeli barang elektronik. Jika barang tersebut tidak berfungsi sebagaimana mestinya, maka pembeli dapat mengembalikan barang tersebut selama masa garansi 1 bulan, atau menukarnya dengan barang lain.

Pernyataan dan Jaminan

Dalam klausul mengenai pernyataan dan jaminan, masing-masing pemberi pekerjaan dan pemborong menyatakan dan menjamin, bahwa masing-masing pihak, dalam membuat perjanjian pemborongan, telah menyampaikan segala macam kondisi yang disepakati dengan jujur dan itikad baik. Pernyataan-pernyataan tersebut merupakan dasar yang membuat para pihak pada akhirnya bersedia memberikan kesepakatan-kesepakatannya.

Dalam klausul pernyataan dan jaminan, pemberi pekerjaan menjamin bahwa benar: tanah yang digunakan untuk mendirikan bangunan adalah tanah miliknya dan tidak bersengketa, serta pemberi pekerjaan juga menjamin bahwa pemberi pekerjaan telah memperoleh izin-izin yang diperlukan untuk melakukan pembangunan gedung yang direncanakan.

Demikian juga pemborong, memberikan pernyataannya bahwa pemborong adalah pihak yang memiliki kompetensi dalam melaksanakan pekerjaan. Pemborong juga adalah pihak yang dalam menjalankan usaha jasa pelaksana konstruksinya telah mendapat perizinan yang diperlukan.

Dengan adanya pernyataan-pernyataan tersebut maka para pihak, baik pemberi pekerjaan maupun pemborong, menjamin untuk membebaskan pihak lainnya dari tuntutan pihak manapun jika ternyata dalam pelaksanaannya nanti ada gugatan hukum terkait ketidak benaran dari penyataan-pernyataan tersebut. Pemberi pekerjaan menjamin bahwa pemborong tidak akan dituntut oleh pihak lain jika misalnya proses pembangunan gedung tersebut tidak dilengkapi perizinan yang diperlukan.

(Dadang Sukandar, SH/www.legalakses.com)

Artikel terkait:

Artikel Populer

Membuat Perjanjian Suplai Barang Panduan Sholat Berjamaah Saat Pandemi Covid-19 Membuat Perjanjian Yang Sah & Mengikat Kritis Sebelum Menandatangani Kontrak Bisnis
Ketentuan Kerja Magang Di Perusahaan Kalau Lawan Kontrak Wanprestasi Negosiasi Kontrak & Kesepakatan Bisnis  Mengurus Perceraian Tanpa Pengacara