Pemilik Barang Boleh Menjual Barang Yang Disewakan Selama Masa Sewa, Ini Syarat dan Ketentuan Hukumnya

Dalam sebuah hubungan sewa-menyewa, misalnya sewa rumah atau apartemen, atau sewa barang bergerak seperti kendaraan, sering terjadi hubungan hukum lain terkait dengan barang yang disewakan. Misalnya, barang yang disewakan dijual oleh pemiliknya di tengah-tengah masa, yang tentu saja hal ini bisa merugikan pihak penyewa.

Lalu, bagaimana dengan nasib penyewa yang sudah membayar sewa, menempati rumah tersebut atau menggunakan barangnya?

Mengenai penjualan barang sewaan, atau barang yang sedang disewa, selama masa sewa berlangsung, ketentuannya diatur dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Dalam Pasal 1576 ditentukan Bahwa:

Dengan dijualnya barang yang disewa, sewa yang dibuat sebelumnya tidak diputuskan kecuali bila telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang. Jika ada suatu perjanjian demikian, penyewa tidak berhak menuntut ganti rugi bila tidak ada suatu perjanjian yang tegas, tetapi jika ada perjanjian demikian, maka ia tidak wajib mengosongkan barang yang disewa selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi.

Dari ketentuan pasal tersebut, maka dengan dilakukannya penjualan barang yang disewa tidak menyebabkan hubungan sewanya menjadi berakhir. Seorang penyewa masih tetap mempunyai hak sewanya, masih terikat hubungan sewa dengan pemilik barang sebelumnya, dan masih berhak menggunakan barang sewaan yang dijual tersebut. Ketentuan ini tentunya untuk melindungi kepentingan pihak penyewa, agar penyewa tidak dirugikan oleh tindakan pemilik barang.

Kalau akhirnya penyewa menyepakati untuk melepaskan hak sewanya karena penjualan barang tersebut, meskipun dalam perjanjian sewa awal tidak ditentukan, maka barulah hubungan sewanya bisa menjadi berakhir. Tapi ini dengan catatan, penyewa menyepakatinya kemudian, penyewa menyepakati tindakan pemilik barang untuk menjual barang yang disewakannya.

Dalam prakatek, kesepakatan itu biasanya dilakukan dengan kompensasi tertentu. Misalnya, penyewa sepakat untuk melepaskan hak sewanya asal pemilik barang memberikan ganti rugi, atau setidaknya mengembalikan uang sewa untuk masa sewa yang belum digunakan.

Berbeda halnya jika klausul mengenai penjualan barang sewaan itu sudah ditentukan atau diatur dalam perjanjian sewanya dari awal. Kalau dalam perjanjian sewa sudah ditentukan, bahwa pemilik barang berhak menjual barangnya selama masa sewa dan karenanya perjanjian menjadi berakhir, maka dengan dijualnya barang tersebut hubungan sewa-menyewanya otomatis menjadi berakhir.

Jika secara hukum hubungan sewa-menyewa itu berakhir, lalu bagaimana dengan hak dan kepentingan si penyewa? Apakah penyewa juga berhak mendapat ganti rugi? Hal ini tergantung dari kesepakatan awal di dalam perjanjian sewanya, sebagai syarat-syarat untuk melakukan penjualan barang tersebut selama masa sewa. Kalau di perjanjian awal ditentukan, bahwa penyewa berhak mendapat ganti rugi atas penjualan barang tersebut, maka pemilik barang harus membayar ganti ruginya. Selama pembayaran ganti rugi itu belum diberikan oleh pemilik barang kepada penyewa, maka sesuai ketentuan Pasal 1576 KUHPerdata hubungan sewanya belum berakhir.

Jadi, sebaiknya Ketika Anda menyewa atau menyewakan barang, baik itu barang tidak bergerak seperti misalnya rumah, atau apartemen, atau ruko, atau barang bergerak seperti misalnya kendaraan, maka sebaiknya dibuatkan kontrak sewanya secara tertulis dan di dalam kontrak tersebut dipastikan klausul mengenai kemungkinan penjualan barang sewaan itu selama masa sewa. Apakah penjualan barang sewaan tersebut diperbolehkan atau tidak? Dan kalaupun diperbolehkan, bagaimana syarat dan ketentuannya? Bagaimana dengan kepentingan penyewa barang? 

Dalam prakteknya, secara umum, beberapa variasi ketentuan mengenai penjualan barang sewaan selama masa sewa yang dapat dimasukan ke dalam kontrak sewa, misalnya:

  • Pemilik barang dilarang untuk menjual barang yang disewakan selama masa sewa. Ketentuan ini menyebabkan pemilik barang sama sekali tidak dapat menjual barang yang disewakan – kecuali penyewa memberi kesepakatannya kemudian.
  • Dalam perjanjian sewa ditentukan, penjualan barang sewaan tersebut dapat dilakukan, namun hubungan sewanya tidak berakhir. Hubungan sewa itu tetap berlanjut, baik antara penyewa dengan pemilik barang yang lama atau dengan pemilik barang yang baru.
  • Dalam perjanjian sewa ditentukan, penjualan barang sewaan tersebut dapat dilakukan dan hubungan sewanya berakhir. Ketentuan ini biasanya disepakati dengan beberapa syarat, misalnya pemilik barang wajib membayar uang sewa untuk masa sewa yang belum digunakan dan/atau membayar ganti rugi.

(Dadang Sukandar, SH./www.legalakses.com).

Artikel terkait:

ARTIKEL TERKAIT