TIPS HUKUM: MENJADI AGEN PROPERTI (MENCARIKAN CALON PEMBELI TANAH DAN BANGUNAN)

Bisnis properti memang menggiurkan, meskipun hanya kebagian jatah dari komisi menjualkannya saja. Dari transaksi properti ini, membantu menjualkan properti milik pihak lain, baik itu hanya tanahnya saja atau beserta bangunannya, kita bisa mendapatkan keuntungan berupa komisi, atau yang biasa disebut marketing fee.

Mendapatkan komisi tentu saja wajar, karena dengan membantu menjualkan properti orang lain, kita sudah berkontribusi dalam membuat properti tersebut terjual. Dalam prosesnya ada usaha dan keringat, dan perlu dibayar dengan keuntungan.

Dalam membantu menjualkan properti milik orang lain, tentunya banyak aturan main yang perlu dipertimbangkan dan disepakati bersama, terutama diantara pemilik properti dengan orang yang membantu menjualkannya. Hal ini supaya tidak ada perbedaan penafsiran, atau salah sangka lainnya, yang membuat kerja sama menjualkan tanah dan bangunan tersebut menjadi tidak lancar. Jangan sampai sudah berusaha mencarikan calon pembeli, tapi pemilik tanah tidak jadi menjualnya, atau malah menjualnya ke orang lain sementara si orang yang membantu menjualkan sudah terikat kesepakatan dengan calon pembeli lain.

Nah, utk mengantisipasi kondisi-kondisi yg tidak diinginkan, ada beberapa hal yang perlu mendapat perhatian dalam menjalankan kerja sama menjualkan tanah dan bangunan, atau kita sebut saja agen properti.

Membuat Perjanjian Tertulis

Ketika seorang agen properti sepakat untuk mencarikan calon pembeli bagi pemilik tanah, maka sebaiknya kesepakatan itu diikat dengan perjanjian tertulis di awal kerja sama mereka. Ini supaya jelas aturan mainnya, dan masing-masing pihak bisa menjaga hak dan kewajibannya. Agen properti menjaga haknya mendapatkan komisi, dan pemilik properti tidak perlu repot-repot mencari calon pembeli tanah.

Dan kalau terjadi perbedaan penafsiran, dalam menjalankan kerja sama mereka, maka para pihak dapat mengembalikan persoalan tersebut ke perjanjian tertulisnya. Selain itu, secara hukum, perjanjian tertulis ini juga merupakan alat bukti hukum yang cukup kuat untuk mengklaim hak masing-masing pihak jika terkadi sengketa.

Perjanjian tertulisnya sendiri, untuk kerja sama agen properti ini, secara hukum tidak ada bentuk bakunya. Jadi para pihak, agen properti dan pemilik tanah, dapat membuat perjanjian tertulis secara bebas. Dalam hukum perjanjian, hal ini disebut juga asas kebebasan berkontrak (freedom of contract). Jadi para pihak, agen properti dan pemilik tanah, bebas untuk membuat kesepakatan apapun mengenai kerja sama menjualkan tanah dan bangunan mereka, sepanjang kesepakatan-kesepakatan itu tidak bertentangan dengan peraturan hukum dan perundang-undangan.

Menentukan Eklsusifitas Perjanjian

Diawal kerja sama juga tentunya perlu disepakati, apakah kerja sama mencarikan calon pembeli tanah dan bangunan itu bersifat ekslusif atau non-ekslusif. Ekslusif artinya, hanya agen properti itu saja yang dapat dan berhak mencarikan calon pembeli tanahnya, jadi tidak ada pihak lain manapun, bahkan tidak juga si pemilik tanahnya langsung, yang bisa mencarikan calon pembeli. Kewenangan mencarikan calon pembeli, secara ekslusif berada di tangan agen properti yang ditunjuk.

Kalau dalam kenyatannya kemudian si pemilik tanah itu sendiri yang mendapatkan calon pembelinya, atau ada pihak lain selain agen properti yang mendapatkan calon pembelinya, maka dalam perikatan yang bersifat ekslusif ini, agen properti tersebut yang dianggap sebagai orang yang membawakan calon pembeli. Jadi, meskipun bukan agen properti yang membawakan calon pembeli, namun karena bersifat ekslusif, maka agen properti inilah yang mendapatkan komisi penjualannya.

Bedanya dengan kerja sama yang non-ekslusif, dalam kerja non eklsusif ini si pemilik tanah dapat juga menunjuk pihak lainnya untuk menjualkan properti miliknya. Jadi, selain si A, pemilik tanah juga dapat menunjuk si B dan C, untuk menjualkan tanahnya. Bahkan, si pemilik tanah juga bisa mencari sendiri calon pembelinya.

Dalam kerja sama yang non-ekslusif ini, orang yang berhak mendapatkan komisi adalah dia yang bisa membawakan calon pembeli ke pemilik tanah. Dan kalau yang mendapatkan calon pembeli itu adalah pemilik tanahnya sendiri, maka dia tidak perlu repot-repot membayar komisi penjualan kepada siapapun.

Menentukan Harga Tanah

Pertimbangan lainnya, siapa yang berhak untuk menentukan harga jual beli tanahnya, si pemilik tanah sendiri atau agen properti. Mengenai penentuan harga tanah ini tidak ada ketentuan bakunya, jadi antara agen properti dan pemilik tanah dapat menyepakati penentuan harga tanah tersebut di dalam perjanjiannya secara bebas (freedom of contract).

Jika harga jual beli tanah ditentukan oleh pemilik tanah langsung, maka agen properti tidak punya pilihan untuk menentukan harga lain. Agen properti harus mengikuti harga yang sudah ditentukan oleh pemilik tanah.

Namun jika agen properti diberi keleluasaan untuk menentukan harga jual beli, maka pemilik tanah perlu menentukan harga minimum yang bisa ditawarkan oleh agen properti. Misalnya, pemilik tanah dan agen properti menyepakati bahwa, agen properti dapat menentukan sendiri harga jual beli tanah sampai batas Rp. 500.000.000, namun agen properti dilarang untuk menjual tanah tersebut dibawah harga minimum tersebut.

Atau opsi lainnya, agen properti tidak diberi kewenangan menegosiasikan harga tanah sama sekali. Jadi, penawaran dan kesepakatan harga tanah, mutlak wewenang pemilik tanah sendiri. Tugas agen properti hanyalah membawakan calon pembeli kepada pemilik tanah dan karenanya ia menerima komisi.

Masukan ketentuan mengenai penentuan harga tanah ini dalam perjanjian tertulisnya.  

Menentukan Komisi Penjualan

Komisi penjualan, atau bagian keuntungan dari haril menjualkan tanah, merupakan tujuan utama yang ingin diperoleh seorang agen properti. Karena motivasi komisi inilah yang menggerakkan seorang agen properti, untuk mengerahkan segala daya upayanya, memanfaatkan jaringannya, dalam mencarikan calon pembeli. Tanpa motivasi komisi, belum tentu seorang agen properti bersedia bekerja keras mencarikan calon pembeli.

Besarnya nilai komisi, pada prinsipnya bisa ditentukan berdasarkan kesepakatan bersama diantara agen properti dengan pemilik tanah. Umumnya penentuan besarnya komisi dilakukan berdasarkan presentasi dari nilai harga propertinya. Misalnya, jika seorang agen properti berhasil mendapatkan calon pembeli, maka dia berhak mendapatkan, katakanlah, 5% dari harga tanah yang dibayarkan.

Pastikan ketentuan mengenai komisi ini, dan nilainya, dimasukkan ke dalam perjanjian tertulis.

Penyerahan Dokumen-dokumen Tanah

Untuk meyakinkan calon pembeli agar bersedia membeli tanah yang ditawarkan, tentunya agen properti perlu menunjukan dokumen-dokumen tanahnya, terutama sertifikat tanah. Seperti kita ketahui, bahwa sertifikat tanah merupakan alat bukti kepemilikan tanah, jadi mustahil apabila agen properti menawarkan sebidang tanah tanpa menunjukan sertifikat tanahnya.

Oleh sebab itu maka seorang agen properti perlu meminta sertifikat tanah tersebut dari pemilik tanah. Jika pemilik tanah tidak bersedia memberikan sertifikat tanah aslinya, minimal agen properti mendapatkan fotokopi dari sertifikat tersebut. Dan untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan, karena pemilik tanah menyerahkan sertifikat tanah itu kepada pihak lain, maka di dalam perjanjian perlu disepakati bersama bahwa agen properti dilarang untuk menggunakan sertifikat tersebut untuk keperntingan lain selain mencarikan calon pembali.

Pada saat penyerahan dokumen tanah, pastikan agar serah terima sertifikat tanah tersebut dilakukan dengan sebuah tanda terima dokumen yang tertulis dan ditandatangani oleh para pihak, pemilik tanah dan agen properti. Demikian juga saat pengembaliannya kepada pemilik tanah, maka untuk melindungi kepentingan agen properti perlu dibuat tanda terima pengembalian dokumen tanahnya.

Membuat Surat Kuasa

Ketika menawarkan tanah kepada calon pembeli, agen properti pada prinsipnya sedang bertindak seolah-olah sebagai pemilik tanahnya. Atau bisa dibilang, agen properti adalah kepanjangan tangan dari pemilik tanah tersebut. Agen properti, dalam hal ini, sedang mengemban kepentingan pemilik tanah guna membuat kesepakatan jual beli dengan calon pembeli.

Agar kesepakatan yang dibuat antara agen properti dan calon pembeli juga mengikat pemilik tanah secara hukum, maka pemilik tanah harus memberikan kuasa kepada agen properti. Pemberian kuasa tersebut dapat dilakukan berdasarkan surat kuasa khusus. Jika agen properti tidak mendapatkan kuasa dari pemilik tanah, maka kesepakatan itu hanya mengikat diantara agen properti dan calon pembeli saja (tidak mengikat pemilik tanahnya).

Demikian beberapa tips hukum dalam menjalin kerja sama mencarikan calon pembeli dalam kerja sama menjualkan tanah dan bangunan. Untuk mengunduh draf PERJANJIAN MENCARIKAN CALON PEMBELI TANAH DAN BANGUNAN, anda bisa mengikuti link-nya di bawah ini:

Artikel Populer

Membuat Perjanjian Suplai Barang Panduan Sholat Berjamaah Saat Pandemi Covid-19 Membuat Perjanjian Yang Sah & Mengikat Kritis Sebelum Menandatangani Kontrak Bisnis
Ketentuan Kerja Magang Di Perusahaan Kalau Lawan Kontrak Wanprestasi Negosiasi Kontrak & Kesepakatan Bisnis  Mengurus Perceraian Tanpa Pengacara