Tips Hukum: Proses Jual Beli Tanah dari AJB Sampai Balik Nama Sertifikat

Pada prinsipnya transaksi jual beli bidang, khususnya tanah sertifikat, harus dilakukan secara “terang” dan “tunai”. Terang artinya harus dilakukan di hadapan pejabat umum, yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Tunai artinya sebelum dilakukannya pengalihan hak, yaitu penandatanganan Akta Jual Beli (AJB), harga tanahnya harus sudah dibayar tunai.

Untuk melaksanakan transaksi jual beli tanah, pertama-tama para pihak, khususnya pembeli, tentunya harus melakukan pemeriksanaan obyek tanahnya sebelum melakukan pembayaran harga tanah dan menandatangani AJB. Balik nama sertifikat tanah dari nama penjual ke atas nama pembeli baru dapat dilakukan setelah dilakukannya penandatanganan AJB (AJB adalah syarat balik nama sertifikat tanah).

Berikut adalah langkah-langlah dalam melakukan transaksi jual beli tanah:

Pemeriksaan Bidang Tanah

Pertama-tama pembeli tentunya harus memastikan obyek transaksinya terlebih dahulu, yaitu bidang tanah yang akan dibeli. Untuk memastikan obyek transaksi ini, pembeli perlu melakukan pemeriksaan bidang tanah dan sertifikat tanahnya. Pastikan antara bidang tanah dan pihak penjual sesuai dengan sertifikat tanahnya. Pastikan bahwa pihak penjual adalah orang yang namanya memang tercantum dalam srtifikat tanah.

Untuk lebih memastikan lagi, pemebli juga dapat melakukan pemeriksaan buku tanah di kantor pertanahan. Pemeriksaan ini misalnya untuk memastikan bahwa tanah tersebut memang milik penjual dan tidak sedang berada dalam jaminan hutang, tidak sedang terlibat sengketa dengan pihak lain, dan tanahnya memang benar-benar apat ditransaksikan. Pemeriksaan tanah di kantor pertanahan ini juga dapat dilakukan oleh PPAT yang akan membuat AJB-nya.   

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Jika jangka waktu antara pembayaran harga tanah dan penandatanganan AJB memakan waktu yang cukup lama, maka diantara penjual dan pembeli sebaiknya dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) terlebih dahulu. Perjanjian ini yang menjamin bahwa harga tanah yang sudah dibayar oleh pembeli akan aman, karena dengan adanya PPJB tersebut maka penjual mau tidak mau harus membuat dan menandatangani AJB jika harga tanahnya sudah lunas dan surat-surat tanahnya sudah lengkap. Untuk menjamin bahwa transaksi (pembuatan AJB) itu bisa dilaksanakan, di dalam PPJB juga biasanya terdapat klausul kuasa jual yang terutama menjamin hak pembeli.  

Pelunasan Harga Tanah

Untuk memenuhi asas “tunai” dalam jual beli tanah, maka sebelum dibuat dan ditandatanganinya AJB pembeli harus sudah melunasi harga tanahnya terlebih dahulu. PPAT tidak akan membuatkan AJB bagi penjual dan pembeli sebelum harga tanah tersebut dilunasi. Pembuktian bahwa harga tanah tersebut telah dilunasi bisa dilakukan dengan kwitansi pelunasan.  

Pajak Penjual dan Pembeli

Seperti halnya pelunasan harga tanah, sebelum pembuatan AJB juga perlu dilakukan pelunasan pajak transaksi, baik pajak penjual maupun pajak pembeli. Pajak penjual adalah Pajak Penghasilan (PPh), sedangkan pajak pembeli adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Akta Jual Beli (AJB)

Setelah harga tanah dan pajak transaksi dilunasi, serta surat-surat tanahnya telah lengkap maka bisa dilakukan pembuatan AJB. Pembuatan AJB ini harus dilakukan dihadapan pejabat umum, yaitu PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Para pihak tidak dapat membuat AJB secara dibawah tangan. 

Balik Nama Sertifikat Tanah

Setelah dilakukan pembuatan AJB dihadapan PPAT, PPAT kemudian akan membuatkan AJB yang akan ditandatangani oleh para pihak (penjual dan pembeli). AJB tersebut merupakan syarat bagi para pihak untuk melakukan balik nama sertifikat tanahnya. Tanpa adanya AJB, maka pembeli tidak dapat melakukan balik nama sertifikat tanahnya.

Untuk informasi selengkapnya mengenai prosedur dan langkah-langkah melakukan transaksi jual beli tanah ini, seilahkan simak keterangan di video berikut:

 

0
.

Artikel Terkait

Download Kontrak

Video